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Nouvelle affectation pour des bâtiments historiques

Un potentiel de densification sommeille parfois là où rien ne le laisse supposer à premier vue. La rénovation du bâtiment Fischer à Münsingen près de Berne montre comment une ancienne imprimerie située sur la place de la gare peut être transformée en un complexe urbain profitant à tout le monde: aux propriétaires, aux investisseurs et aux usagers.

Le matin à 9 heures, le trafic est fluide sur l’A6 qui mène de Berne à Thoune. L’aéroport de Berne-Belp se trouve à six kilomètres au sud-ouest de la capitale, à droite du tracé de l’autoroute, le Niesen et les Alpes bernoises se dressent en face. Légèrement sur la droite, on aperçoit le Belpberg. Puis l’on arrive à Münsingen. Cette coquette commune située sur la rive droite de l’Aar dans la vallée éponyme compte quelque 11 000 habitants. Avec le RER, il faut exactement 17 minutes pour rejoindre la gare centrale de Berne. Avec le Regio-Express, le trajet en direction de Thoune ne dure que 7 minutes de plus. L’ancien bâtiment de l’imprimerie Fischer Druck AG situé directement en face de la gare CFF de Münsingen se cache encore derrière un échafaudage. Le chantier est en effervescence. Une grue mobile occupe tout le trottoir. Elle s’apprête à transporter les éléments en bois qui serviront à relever le toit de la partie arrière du bâtiment. Ces éléments sont empilés devant le bâtiment, près de la future entrée principale, jusqu’au niveau du deuxième étage. En ce mardi matin, on peut suivre de très près les modifications apportées à ce bâtiment historique partiellement classé.

En quête de rentabilité

Nous étions en 1889 lorsque Burkhard Fischer s’est mis à son compte. Il a racheté la maison d’édition «Emmentaler Nachrichten» ainsi que l’imprimerie pour la somme de 9200 francs à son chef de l’époque pour fonder la société Fischer Druck AG. En 1911, l’entreprise a déménagé dans le bâtiment situé Bahnhofplatz 1. C’est ici, au centre du village de Münsingen, que la production a eu lieu pendant près de cent ans. La firme n’a été déplacée à Wabern qu’en 2010. La même année, les propriétaires ont élaboré avec un bureau d’architecte un projet de changement d’affectation de cet immeuble vétuste. Halter Prestations globales, anciennement Halter entreprise générale, a été invitée avec plusieurs concurrents à participer à la soumission ET. «Lorsque nous avons présenté le prix de l’ouvrage, nous avons attiré l’attention sur le fait que le projet existant ne répondrait pas à l’exigence de rentabilité. Dans cette localité, des logements avec des loyers de 4000 francs par mois ne sont ni justifiés, ni adaptées aux conditions du marché», explique Herbert Zaugg, responsable Business Development de la succursale bernoise de Halter. Il est en effet ressorti par la suite que ces logements, dont certains présentaient une surface supérieure à 200 mètres carrés, ne pourraient pas être réalisés de manière rentable. Les propriétaires ont néanmoins décidé d’aller de l’avant avec ce projet. Un an plus tard, lorsqu’il est devenu toujours plus évident que le prix de vente visé ne pourrait pas être obtenu, les propriétaires ont à nouveau approché Halter. Puis tout est allé très vite. Une convention d’exclusivité a été signée avant la fin 2011. Avec son équipe et l’appui de Halter Immobilier, Herbert Zaugg s’est mis au travail pour élaborer une solution plus rentable.

Le modèle du développeur ET

Après l’attribution du mandat de développer l’immeuble, la recherche d’investisseurs a également pu commencer. Des dossiers ont été préparés pour les investisseurs et soumis aux personnes et organisations intéressées. Trois des cinq offres reçues ont été retenues et ont fait l’objet d’un examen plus approfondi. Au final, l’offre d’Helvetia Assurances a été jugée la plus intéressante. Herbert Zaugg explique ce modèle d’affaires dans lequel le développeur de la construction assume tout ou partie des risques de planification en plus des risques de construction: «Le modèle de développeur ET nous permet d’assumer l’entière responsabilité et d’intervenir dès la phase de développement du projet. Avec un projet de cette taille, l’étude peut vite coûter entre 500 000 et 600 000 francs.» La relation avec le maître d’ouvrage n’est donc pas la même que dans le cadre d’une soumission ET classique. Il faut un bon contact et de la confiance entre les parties, car le développeur agit en tant que mandataire du maître d’ouvrage pendant toute la durée de planification et de construction.

Succès garanti grâce à la venue d’un grand distributeur

L’ancien bâtiment Fischer sis à la place de la gare de Münsingen se compose d’un bâtiment principal classé avec une aile construite ultérieurement ainsi qu’une annexe à l’arrière. Lors du développement du projet, le grand défi a été de trouver une affectation approprié pour cette annexe et notamment pour le sous-sol relativement spacieux. Pour que l’ensemble soit efficient, Halter a élaboré une stratégie de marketing claire, dont l’objectif était de rentabiliser toutes les surfaces. Il était donc primordial de trouver un locataire adéquat pour le sous-sol. Celui-ci a été trouvé avec le grand distributeur Aldi. «La signature du bail a été décisive. Les choses se sont alors enchaînées et le projet s’est développé comme prévu», souligne Herbert Zaugg. Avec l’appui de cet important locataire, il n’a pas fallu beaucoup de temps pour louer les surfaces commerciales du rez-de-chaussée à Dosenbach et Ochsner Sport. Les logements de très grande dimension dans la partie classée du bâtiment ont été réorganisés en unités plus petites et plus faciles à louer. Initialement, les étages devaient être consacrés exclusivement au logement. Puis l’équipe de planification a décidé de réaliser encore une autre affectation au premier étage. Avec un centre médical de quelque 850 mètres carrés, les développeurs ont identifié les besoins du marché et trouvé rapidement les locataires appropriés. En plus des commerces de détail et du cabinet collectif, le bâtiment Fischer offre aujourd’hui 21 logements conçus spécialement pour les besoins des pendulaires.

Assainir et densifier

Daniel Grando, responsable Development Consulting chez Halter Immobilier, s’est impliqué dans le projet dès le début. Sa question était la suivante: quelles sont les chances et les risques d’un assainissement par rapport à une nouvelle construction de substitution? «Il est essentiel d’avoir une vision globale», martèle le spécialiste immobilier. «Les thèmes liés à l’assainissement, tels que la substance bâtie, la structure du bâtiment ou les prescriptions relatives à la préservation des bâtiments classés, doivent être mis en relation avec les éventuelles possibilités de densification.» Entre eux se trouvent les acteurs impliqués dans le projet: les développeurs immobiliers, les architectes, le propriétaire, les autorités, les urbanistes, les futurs utilisateurs ainsi que le public. D’une part, il faut s’assurer que le bâtiment sera rentable et, d’autre part, la densification visée doit être durable également du point de vue de la politique sociale. Le projet du bâtiment Fischer à Münsingen est exemplaire à cet égard. Le règlement sur les constructions et l’aménagement de la commune de Münsingen autorise la densification du bâti et les conditions d’une densification sociale sont également réunies du fait de la situation centrale de l’objet. Au final, le mix d’affectation défini correspond mieux à la situation centrale qu’une entreprise de production. En même temps, l’interface avec le domaine public a également été valorisée grâce aux commerces de détail. D’après Daniel Grando, «la densité est un concept hybride avec des composantes sociales et spatiales – et ce lien fonctionne à merveille à Münsingen».

Regard vers l’avenir

Pour le moment, le bâtiment Fischer se présente encore sous sa forme brute: il manque des fenêtres et des portes, de nombreuses parois intérieures ont été abattues et un trou béant se trouve à l’endroit où un escalier mènera chez Aldi. Mais sur le toit de l’annexe, les ouvriers montent déjà les éléments en bois qui viennent justement d’être livrés. De là-haut, on aperçoit le château historique de Münsingen et l’Orangerie adjacente au bien-fonds. Avec la rénovation et la densification du bâtiment Fischer, la commune fait un grand pas en direction d’un centre-ville attrayant où il fait bon vivre.

Fischerhaus

Histoires de projets et vue d’ensemble de Halter Prestations globales: un potentiel de densification sommeille parfois là où rien ne le laisse supposer à premier vue. La rénovation du bâtiment Fischer à Münsingen près de Berne montre comment une ancienne imprimerie située sur la place de la gare peut être transformée en un complexe urbain profitant à tout le monde: aux propriétaires, aux investisseurs et aux usagers.