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La construction bien comprise by Reto Westermann

Les procédures classiques dans la construction et l’immobilier, avec des mises au concours auprès d’entrepreneurs généraux et d’entreprises totales génèrent des temps morts et des résultats imparfaits. Or, l’intégration de toutes les parties dès le début permettrait non seulement d’économiser des coûts, mais également d’obtenir de meilleurs résultats. Avec le modèle de la prestation globale, le mandant, les planificateurs et les exécutants tirent à la même corde.

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Le département de la construction et des transports du canton de Bâle-Ville a besoin de nouveaux locaux. Depuis mai 2016, 320 des 1200 collaborateurs déménagent par vagues successives dans deux immeubles commerciaux adjacents situés à la Dufourstrasse en plein centre de Bâle. Le canton a conclu un bail de longue durée pour ces surfaces de bureaux. Jusqu’au déménagement, les deux anciens bâtiments datant de 1927 et de 1955 seront entièrement rénovés et adaptés aux besoins des nouveaux locataires. La propriétaire privée de l’immeuble, COBAB AG à Zurich, investit environ 24 millions de CHF dans les travaux. A première vue, ce projet est une rénovation typique d’un immeuble vétuste comme on en trouve des dizaines en Suisse. Un regard dans les coulisses montre cependant que les responsables ont opté pour une méthode de travail plutôt inhabituelle dans la branche: de la première idée à la livraison clés en mains, le projet est intégralement planifié par une seule équipe interdisciplinaire – et son coût ne dépasse pas le prix maximal fixé initialement.

Des potentiels inutilisés des deux côtés

La procédure classique serait radicalement différente: en principe, le maître d’ouvrage développe un concept d’immeuble avec un architecte, en fonction des besoins des utilisateurs potentiels. Puis le bureau d’architecte ébauche le projet correspondant et effectue la planification jusqu’au début de la construction. Enfin, la réalisation de la construction est mise au concours parmi les entreprises générales ou totales intéressées. «Avec cette procédure, le prix est souvent le seul critère retenu pour l’attribution du mandat», souligne Felix Hegetschwiler, directeur de Halter Prestations globales. C’est pourquoi lui et son équipe se focalisent depuis quelques années sur une approche globale et sur l’intégration précoce de l’entreprise chargée de la réalisation. Le modèle de la prestation globale convient pour les projets à partir d’un volume de cinq millions de CHF, aussi bien pour les nouvelles constructions que pour les transformations ou les assainissements. L’idée de la prestation globale réussit lorsque tous les acteurs du projet travaillent main dans la main dès le début. Les potentiels inexploités peuvent ainsi être mis en valeur et les planificateurs, les réalisateurs ainsi que le maître d’ouvrage évitent de perdre du temps et de l’argent. Cette approche convient en première ligne aux maîtres d’ouvrage institutionnels comme les fonds immobiliers ou les caisses de pension. Ce modèle présente également des avantages pour les architectes: «Les délais d’attente habituels avec les mises au concours et le remaniement ultérieur du projet après l’attribution du mandat à une entreprise totale disparaissent», affirme Andreas Hell, responsable de projet du bureau d’architecte Burckhardt + Partner, sis à la Dufourstrasse à Bâle.

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Exemple de l’Ambassador House

Le projet Ambassador House Glattpark (Opfikon) montre également qu’une approche globale est judicieuse. Ce complexe immobilier présentant une surface utile de quelque 57 000 mètres carrés a été inauguré en 1989 et abritait notamment un hôtel jusqu’à récemment. Après environ 25 ans d’utilisation, une rénovation totale est nécessaire et les propriétaires de l’immeuble – le Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, un fonds immobilier du Credit Suisse SA, et deux fonds d’UBS – profitent de l’occasion pour repositionner l’objet en tant que bâtiment administratif pur. L’immeuble est entièrement démantelé à l’exception de la structure porteuse, l’enveloppe du bâtiment est renouvelée et les plans sont remaniés. Les futurs locataires des bureaux devraient pouvoir prendre possession dès 2017 des locaux certifiés selon la norme énergétique LEED Platinum.

La planification du projet s’est d’abord déroulée selon un schéma classique: après que le maître d’ouvrage a défini le repositionnement, les architectes zurichois Stücheli ont établi la conception architecturale et planifié la réalisation de la construction. Puis le mandat a été mis au concours. Bien que la planification se trouvait déjà à un stade avancé, Halter a décidé d’établir l’offre d’entreprise totale d’après les principes du prestataire global et d’identifier les potentiels du projet. Diverses propositions d’optimisation et de simplification, par exemple au niveau de la structure de la façade et des installations techniques du bâtiment ou dans le domaine de la protection parasismique ont alors été soumises au maître d’ouvrage. Un montant à sept chiffres a ainsi pu être économisé sur le coût total de la construction, de l’ordre de 140 millions de CHF. «Si nous avions été intégrés dès les premières étapes de la planification, nous aurions pu réaliser encore davantage d’économies», assure Felix Hegetschweiler.

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Besoin indéniable

En Suisse, les bâtiments vétustes constituent également un marché cible pour le concept de la prestation globale: dans l’ensemble du pays, environ 77% des bâtiments ont été construits avant 1990 et près de la moitié du parc immobilier est âgé de plus de 40 ans. Des décisions importantes doivent être prises pour un grand nombre de ces immeubles parfois très volumineux: avec le modèle de prestation globale, les immeubles peuvent être soumis à une analyse approfondie avant qu’un concept de repositionnement et de réalisation de la construction soit élaboré. Mais le marché est-il prêt pour le modèle de la prestation globale? Il est difficilement applicable aux projets des pouvoirs publics en raison des impératifs régissant les marchés publics, car les mandats directs ne sont pas autorisés. Les concours de prestataire global constituent cependant une chance et sont également de plus en plus appréciés par la Confédération, les cantons et les communes.

Un marché en mutation

Un coup d’œil au marché montre qu’un changement de mentalité est en cours et pourrait aplanir la voie pour le nouveau modèle – du moins pour les projets complexes: «Plus le projet de construction est complexe, plus il est judicieux de faire appel à un prestataire global. Les risques liés au projet peuvent ainsi être transférés précocement à l’entrepreneur chargé de la réalisation. C’est pourquoi nous réalisons toujours davantage de concours portant sur prestations globales», commente Adrian Baumann, responsable du projet Ambassador House au sein du service de gestion immobilière de Credit Suisse.  En tant que mandant potentiel, Adrian Baumann voit encore une autre possibilité. Pour définir précocement les règles du jeu, le partenaire approprié peut être évalué dans le cadre d’une procédure de préqualification.

(Voir la version longue de ce texte à la page 116 de la publication d’entreprise Komplex 2015 - disponible en allemand)