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In die Pflicht genommen by Roman Egger

Der Betrieb von Gebäuden und Anlagen ist mit Risiken für Personen und die Umwelt verbunden. Liegenschaftsbetreiber sind deshalb durch den Gesetzgeber dazu angehalten, Gefahrenquellen zu identifizieren und mit entsprechenden Massnahmen einen reibungslosen Betrieb zu garantieren. Eine uneinheitliche Gesetzeslage und die Vielzahl an Bestimmungen und Vorschriften lassen die Betreiberverantwortung allerdings zu einer komplexen Aufgabe werden.

Ein Vorfall, wie zum Beispiel einen technischen Defekt bei einem Grossverteiler, zieht automatisch diverse Fragen zur Sorgfaltspflicht des Betreibers nach sich, wie: Wer hat die Anlage gewartet? War diese Person richtig ausgebildet und befugt? usw. Ein solcher relativ harmlose Zwischenfall kann bereits eine Reihe ganz unterschiedlicher Themen für den Betreiber aufwerfen.

Ein Strauss von Normen und Vorschriften

Die aus dem Gesetz bekannte Betreiberverantwortung tangiert unzählige Bereiche im Umfeld von Liegenschaften oder ganzen Portfolios. Dazu gehören unter anderem: die Aufbauorganisation, Prozesse und Arbeitsabläufe, das Aufdecken und Minimieren von möglichen Risiken fürs Kerngeschäft, die Gesetzgebung in Form von Normen, Vorschriften oder Unternehmensvorgaben, die Schulung und Instruktion der zuständigen Mitarbeitenden bezüglich Betrieb und Unterhalt. Die aktuelle Gesetzeslage zu den Betreiberpflichten in der Schweiz ist jedoch sehr komplex. Wer sich einen Überblick verschaffen will, nimmt einiges an Aufwand auf sich und sollte über die nötige Fachkompetenz in sämtlichen Disziplinen verfügen.

Eine Frage der Organisationsentwicklung

Die Betreiberverantwortung stellt das Handeln rund um den Gebäudebetrieb ins Zentrum. Das Ziel dabei ist, alle erforderlichen und zumutbaren Massnahmen zu ergreifen, damit Risiken für Menschen, Sachwerte und die Umwelt vermieden oder verringert werden. Die Betreiberpflicht setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen, die die gesamte Organisation betreffen. Mit der Erarbeitung der Betreiberverantwortung wird ein Navigationssystem zur Zielerreichung der rechtlichen und organisatorischen Rahmenbedingungen erstellt.

Ganzheitliche Betrachtung der Prozesse

Die Methodik zur Erfassung der gesetzlichen Verantwortung umfasst mehrere Teilbereiche. Um zu entscheiden, in welchen Prozessen und bei welchen Aufgaben die Schwerpunkte gesetzt werden, ist eine ganzheitliche Betrachtung der Abläufe zentral. Dies erfolgt in mehreren Schritten:

  1. Zustandsanalyse und Grundlagenerarbeitung innerhalb der Organisation
  2. Planung und operative Umsetzung
  3. Dokumentation und Schulung

Weitere optimale Schritte können sein:

  1. Durchführung von Risikoanalysen
  2. Erhebung von Risikoprioritätszahlen
  3. Aufzeigen von Lösungsansätzen zur Risikominimierung
  4. Verfassen von Betriebskonzepten oder -handbüchern

Nur eine systematische Implementierung der Aufgaben für Eigentümer, Betreiber, die Organisation und einzelne Mitarbeitende ist ein wirksamer und notwendiger Schutz vor Sanktionen und Vorfällen.

 

(Die Langversion des Artikels ist auf Seite S. 102, Komplex 2017 nachzulesen.)

Komplex 2017

Ein Thema zieht sich durch alle Beiträge: die Transformation – verstanden als aktives Gestalten von spürbaren Veränderungen. Ein Beispiel dafür ist die Wandlung des Transitlagers zum hybriden Stadtbaustein. Der dänische Architekt Bjarke Ingels legt im Interview dar, welche strategischen und philosophischen Überlegungen ihn antreiben. Bildstrecke und Essay zum Kunstprojekt auf dem Attisholz-Areal bei Solothurn thematisieren die Transformation von der Industriebrache zum kreativen Offspace. Ein weiteres Schwerpunktthema ist die Digitalisierung, die in der Immobilienbranche zu tiefgreifenden Transformationen führt.

Eigenverantwortung bei Betrieb und Unterhalt

„Betreiberverantwortung“ – schon einmal gehört? Was staubtrocken tönt, ist es auch. Und trotzdem: Unternehmen, die im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit Gebäude betreiben, sind per Gesetz verpflichtet, alle erforderlichen und zumutbaren Massnahmen zu ergreifen, um aus dem Betrieb resultierende Gefahren zu vermeiden. Leider sind die Gefahren eine Vielzahl und die Gesetzeslage ist komplex. Es fehlt ein einheitlicher Standard, woran sich Eigentümer und Betreiber richten könnten. Das Strategische Facility Management von Halter Immobilien bietet Hand, das Thema Betreiberverantwortung ganzheitlich anzugehen: von der Zustandsanalyse und Grundlagenerarbeitung über die operative Planung der Prozesse bis zu Dokumentation und Schulung.

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