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Historischer Bestand sucht neue Bestimmung by Nik Grubenmann

Verdichtungspotenzial schlummert manchmal dort, wo man es im ersten Moment gar nicht vermutet. Die Sanierung des Fischerhauses in Münsingen bei Bern zeigt, wie aus einer alten Druckerei direkt am Bahnhofplatz eine vielseitig nutzbare Zentrumsüberbauung wird, von der alle profitieren: die Eigentümer, der Investor und die Nutzer.

Morgens um neun Uhr fliesst der Verkehr auf der A 6 von Bern Richtung Thun ohne Stocken. Sechs Kilometer südöstlich der Landeshauptstadt liegt rechts unterhalb des Autobahntrassees der Flugplatz Bern-Belp, halb rechts fällt der Blick auf den Belpberg, geradeaus thronen der Niesen und die Berner Alpen. Dann kommt Münsingen. Rund 11 000 Einwohner zählt die schmucke Gemeinde an der Ostflanke des Aaretals. Mit der S-Bahn sind es genau 17 Minuten bis zum Berner Hauptbahnhof. Die Fahrt mit dem Regio-Express nach Thun dauert nur 7 Minuten länger. Das ehemalige Druckereigebäude der Fischer Druck AG direkt gegenüber dem SBB-Bahnhof Münsingen versteckt sich noch hinter einem Baugerüst. Auf der Baustelle ist viel Betrieb. Ein Pneukran findet knapp auf dem Gehsteig Platz. Er hält sich bereit, die Holzbauelemente für die Dachaufstockung im hinteren Teil des Gebäudes nach oben zu transportieren. An der Vorderseite, beim künftigen Haupteingang, stapeln sich die Holzelemente bis auf Höhe des zweiten Obergeschosses. An diesem Dienstagmorgen lassen sich die baulichen Veränderungen am teilweise denkmalgeschützten Gebäude hautnah miterleben.

Auf der Suche nach Wirtschaftlichkeit

Man schrieb das Jahr 1889, als sich Burkhard Fischer selbstständig machte. Er kaufte seinem damaligen Chef für 9200 Franken den Verlag der «Emmentaler Nachrichten» mitsamt der Druckereieinrichtungab und gründete die Fischer Druck AG. 1911 zog die Firma in die Liegenschaft am Bahnhofplatz 1 um. Hier, mitten im Dorfzentrum von Münsingen, wurde fast hundert Jahre lang produziert. Erst 2010 verlegte man den Betrieb nach Wabern. Noch im selben Jahr erarbeitete die Eigentümerschaft zusammen mit einem Architekturbüro ein Projekt zur Umnutzung der alten Liegenschaft. Neben mehreren Mitbewerbern wurde Halter Gesamtleistungen, ehemals Halter Generalunternehmung, für die TU-Submission eingeladen. «Als wir den Werkpreis vorstellten, haben wir darauf aufmerksam gemacht, dass mit dem vorliegenden Projekt keine Wirtschaftlichkeit zu erreichen sei. An diesem Standort sind Wohnungen mit einem Mietzins von 4000 Franken pro Monat weder sinnvoll noch marktfähig», sagt Herbert Zaugg, Leiter Business Development der Halter-Geschäftsstelle Bern. Tatsächlich stellte sich in der Folge heraus, dass die Wohnungen mit teilweise über 200 Quadratmetern Fläche nicht wirtschaftlich umzusetzen waren.Dennoch entschieden sich die Eigentümer, das Projekt weiterzuverfolgen. Als sich ein Jahr später immer deutlicher abzeichnete, dass der angestrebte Verkaufspreis tatsächlich nicht zu realisieren war, trat die Eigentümerschaft erneut an Halter heran. Nun ging alles sehr schnell. Noch 2011 wurde eine Exklusivitätsvereinbarung unterschrieben. Zusammen mit seinem Team und der Unterstützung von Halter Immobilien machte sich Herbert Zaugg daran, eine wirtschaftlichere Lösung zu finden.

Das TU-Entwickler-Modell

Mit dem Auftrag zur Entwicklung der Liegenschaft konnte auch die Investorensuche vorangetrieben werden. In der Folge wurden Investorendossiers erstellt und verschiedenen Interessenten angeboten. Insgesamt gingen fünf Angebote ein, drei davon kamen in die engere Auswahl und wurden genauer geprüft. Den Zuschlag erhielt die Offerte der Helvetia
Versicherungen. «Mit dem TU-Entwickler-Modell können wir die volle Verantwortung übernehmen und schon in der Projektentwicklung etwas bewirken», erklärt Herbert Zaugg die Geschäftsidee, bei der der Construction Developer neben den Bau- auch die Planungsrisiken – ganz oder teilweise – übernimmt. «Bei einem Projekt dieser Grösse kann die Projektierung schnell einmal 500 000 bis 600 000 Franken verschlingen.» Deshalb sei das Verhältnis zur Bauherrschaft auch ein anderes als bei einer herkömmlichen TU-Submission. Es braucht einen guten Draht und Vertrauen zwischen den Parteien, denn der Entwickler agiert während der gesamten Planungs- und Bauphase vermehrt als Treuhänder des Bauherrn.

Erfolgsfaktor Grossverteiler

Die ehemalige Liegenschaft der Fischer AG am Bahnhofplatz von Münsingen besteht aus einem denkmalgeschützten Hauptgebäude mit einer später angefügten Erweiterung sowie einem Annexbau im hinteren Bereich. Die grösste Herausforderung während der Projektentwicklung war es, für Letzteren und insbesondere für das verhältnismässig grosse Untergeschoss eine sinnvolle Nutzung zu finden. Um das Ensemble wirtschaftlich zu machen, wurde von Halter eine klare Marktstrategie entworfen, deren Ziel es war, alle Flächen zu rentabilisieren. Die Suche nach einem Mieter für das Untergeschoss war dabei von zentraler Bedeutung. Diesen fand man mit dem Grossverteiler Aldi. «Die Vertragsunterzeichnung war der Durchbruch. Danach führte das eine zum anderen, und das Fischerhaus entwickelte sich wunschgemäss», sagt Herbert Zaugg. Mit dem Ankermieter im Rücken wurden bald danach auch die Gewerbeflächen im Erdgeschoss an Dosenbach und Ochsner Sport vermietet. Die sehr gross dimensionierten Wohnungen im denkmalgeschützten Teil der Liegenschaft plante man in kleinere, marktfähigere Einheiten um. Ursprünglich sollte vom ersten Obergeschoss an ausschliesslich gewohnt werden. Doch dann entschied sich das Planungsteam, an diesem Standort noch eine andere Nutzung zu realisieren. Mit einem Ärztezentrum auf rund 850 Quadratmetern erkannten die Entwickler die Marktbedürnisse und fanden prompt die passenden Mieter. Heute bietet das Fischerhaus neben Detailhandelsflächen und Gemeinschaftspraxi 21 Wohnungen, die speziell auf die Bedürfnisse von Pendlern zugeschnitten sind.

Sanieren und verdichten

Daniel Grando, Leiter Development Consulting bei Halter Immobilien, wurde bereits sehr früh in das Projekt involviert. Seine Frage lautete: Welche Chancen und Risiken hat eine Sanierung im Vergleich zu einem Ersatzneubau? «Eine ganzheitliche Betrachtungsweise ist wichtig», sagt der Immobilienspezialist. «Themen der Sanierung wie Bausubstanz, Gebäudestruktur oder denkmalpflegerische Vorgaben treffen auf allfällige Verdichtungsmöglichkeiten.» Dazwischen stehen die einzelnen für das Projekt relevanten Akteure: Immobilienentwickler, Architekten, Eigentümer, Behörden, Raumplaner, künftige Nutzer sowie die Öffentlichkeit. Einerseits muss die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes sichergestellt werden, andererseits soll die angestrebte Verdichtung auch in Bezug auf die gesellschaftspolitischen Aspekte nachhaltig sein. Das Projekt Fischerhaus in Münsingen ist geradezu exemplarisch. Münsingens Bau- und Zonenordnung erlaubt die bauliche Verdichtung, daneben sind dank der Zentrumslage auch die Voraussetzungen für eine soziale Verdichtung gegeben. Im Ergebnis wurde ein Nutzungsmix gefunden, welcher der Zentrumslage besser entspricht als eine produzierende Firma. Gleichzeitig ist mit den Retail-Flächen auch die Schnittstelle zum öffentlichen Raum aufgewertet worden. «Dichte ist ein Hybrid mit sozialer und räumlicher Komponente – und diese Verbindung gelingt in Münsingen hervorragend», meint Daniel Grando überzeugt.

Blick in die Zukunft

Das Fischerhaus zeigt sich heute noch in seiner rohen Form: Es fehlen Fenster und Türen, im Inneren sind etliche Wände durchbrochen, und dort, wo künftig die Kunden über eine Treppe zu Aldi gelangen, klafft ein riesiges Loch. Doch auf dem Dach des Annexbaus montieren die Arbeiter bereits die Holzelemente, welche eben erst angeliefert worden sind. Von hier oben schweift der Blick durch eine Fensteraussparung über das historische Schloss Münsingen und auf die an das Grundstück angrenzende Orangerie. Mit der gelungenen Sanierung und Verdichtung des Fischerhauses macht die Gemeinde einen wichtigen Schritt hin zu einem lebenswerten und attraktiven Ortskern.

Fischerhaus

Projektgeschichten und Einblicke von Halter Gesamtleistungen: Verdichtungspotenzial schlummert manchmal dort, wo man es im ersten Moment gar nicht vermutet. Die Sanierung des Fischerhauses in Münsingen bei Bern zeigt, wie aus einer alten Druckerei direkt am Bahnhofplatz eine vielseitig nutzbare Zentrumsüberbauung wird, von der alle profitieren: die Eigentümer, der Investor und die Nutzer.

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