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Entwicklungsmodelle mit Halter by Alex Valsecchi, Herbert Zaugg

Immobilienbesitzer oder Investoren stehen verschiedene Möglichkeiten offen, Entwicklungsvereinbarungen und -verträge einzugehen. Ausschlaggebend dabei ist die jeweilige Risikobereitschaft und -fähigkeit.

Halter Entwicklungen

Grundstücksbesitzer können durch Kooperation mit dem klassischen Immobilienentwickler, der auch als Zwischeninvestor fungiert, am Erfolg der Entwicklung seines Objekts partizipieren, ohne jedoch das Entwicklungsrisiko mit tragen zu müssen. Der Grundstücksbesitzer stellt zu diesem Zweck dem Entwickler sein Grundstück oder seine Liegenschaft zur Verfügung. Mit der erfolgreichen Devestition des Entwicklungsprojekts partizipiert er anteilsmässig am geschaffenen Mehrwert. Ähnliche Möglichkeiten bieten sich auch für Zwischeninvestoren, die bereit sind, in ein von einem Entwickler gegründetes Entwicklungsgefäss zu investieren, über das Entwicklungsgrundstücke oder Entwicklungsliegenschaften erworben werden.

Halter Renovationen

Besitzern von Bestandsimmobilien stellt sich früher oder später die Frage der Repositionierung oder Erneuerung. Halter Renovationen vereinigt Gesamtleistungskompetenz mit langjähriger praktischer Erfahrung anspruchsvoller Sanierungs- und Erneuerungsprojekte bis zu einer Höhe von 15 Mio. CHF. Dabei übernimmt Halter Renovationen auch punktuell Marktrisiken und investiert selbst in Erneuerungsliegenschaften. Allrounder in den Bereichen Baumeister-, Gipser- und Plattenlegerarbeiten, bringen die Mitarbeitenden des Bauservices einerseits handwerkliche und technische Fertigkeiten, andererseits die für dieses Geschäftssegment äusserst wichtige Agilität und Flexibilität ins Team ein, um Ihre Projekte pragmatisch zu entwickeln und umzusetzen. Für Arbeiten in den Bereichen Sanitär, HLK und Elektro werden weitere externe Baufachleute beigezogen, die von Halter Renovationen direkt geführt und koordiniert werden.

Halter Gesamtleistungen

Entscheidet sich ein Endinvestor, zum Beispiel eine Versicherung, für den Erwerb eines Grundstücks oder für die (Neu-)Entwicklung einer bereits in seinem Besitz befindlichen Liegenschaft (sogenanntes Re-Development), will jedoch bewusst die Planungs-, Bewilligungs- und Ausführungsrisiken nicht selbst übernehmen, bietet sich die Zusammenarbeit mit einem TU-Entwickler an. Dabei übernimmt der TU-Entwickler die Baugrundrisiken, sämtliche Partner- und Managementrisiken, jedoch nicht die Marktrisiken. Diese verbleiben zusammen mit den Altlastenrisiken beim Endinvestor. Auch beim Construction-Developer-Modell wird im Allgemeinen der Entwicklungsgewinn anteilsmässig geteilt, wobei der grössere Teil beim Endinvestor verbleibt.

Halter Immobilien

Entscheidet sich ein Grundstücksbesitzer oder Investor, sämtliche Entwicklungsrisiken selbst zu übernehmen, verfügt aber selber nicht über Kompetenzen oder Kapazitäten, so besteht für ihn die Möglichkeit der Zusammenarbeit mit einem Entwicklungs-Dienstleister. Damit schafft sich der Risikoträger die Möglichkeit, Entwicklungsleistungen einzukaufen, die er nicht «inhouse» erbringen kann. Als Auftraggeber trifft er sämtliche strategischen Entscheidungen, trägt damit sämtliche Entwicklungsrisiken selbst, profitiert aber auch vollumfänglich von den geschaffenen Mehrwerten. Der Service Developer wird im Honorar entschädigt und erhält allenfalls einen kleinen Prozentsatz am Entwicklungsgewinn.

Vor Beginn einer Entwicklung lohnt sich die sorgfältige Abwägung der Risiken, die man bei der Realisierung selbst übernehmen will oder kann, und der Chancen, die sich daraus ergeben können. Das gewählte Risiko-/Chancen-Profil bestimmt weitgehend die Art des Zusammenarbeitsmodells. Grundsätzlich gilt: Wer bereit ist, Risiken zu tragen, soll bei der Gewinnverteilung entsprechend entschädigt werden. Wir erörtern gerne mit Ihnen ein auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenes Zusammenarbeitsmodell.

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Risikoadjustierte Entwicklungsmodelle

Ausführliche Informationen zu risikoadjustierten Entwicklungsmodellen erhalten Sie in der Halter-Publikation Komplex 2014.