Stories

150626004.jpg

Bauen mit Verstand by Reto Westermann

Die klassischen Abläufe in der Bau- und Immobilienbranche mit Ausschreibungen an Total- und Generalunternehmer führen zu Leerläufen und mangelhaften Ergebnissen. Dabei könnten durch einen frühzeitigen Einbezug aller Beteiligten nicht nur Kosten gespart, sondern auch bessere Ergebnisse erzielt werden. Mit dem Modell der Gesamtleistung ziehen Auftraggeber, Planende und Ausführende am gleichen Strang.

150626040.jpg

Das Bau- und Verkehrsdepartement des Kantons Basel-Stadt braucht neue Räume. Ab Mai 2016 ziehen deshalb 320 der 1200 Mitarbeitenden in Etappen in zwei nebeneinanderliegende Geschäftshäuser an der Dufourstrasse im Stadtzentrum von Basel. Die dortigen Büroflächen hat der Kanton langfristig angemietet. Bis zum Umzug werden die beiden Altbauten aus den Jahren 1927 und 1955 umfassend saniert und den Bedürfnissen des neuen Mieters angepasst. Dafür investiert die private Liegenschaftenbesitzerin COBAB AG, Zürich, rund 24 Millionen Schweizer Franken. Auf den ersten Blick ist dieses Projekt eine typische Erneuerung einer in die Jahre gekommenen Liegenschaft wie in der Schweiz dutzendweise ausgeführt. Ein Blick hinter die Kulissen zeigt aber, dass die Verantwortlichen einiges anders machen als heute branchenüblich: Von der ersten Idee bis zur schlüsselfertigen Umsetzung wird das Projekt von einem einzigen, interdisziplinär zusammengesetzten Team integral geplant – unter Berücksichtigung eines zu Beginn definierten Maximalpreises.

Ungenutzte Potenziale auf beiden Seiten 

Das klassische Vorgehen sähe ganz anders aus: In der Regel überlegt sich die Bauherrschaft jeweils zusammen mit einem Architekten und unter Einbezug der Wünsche potenzieller Nutzer ein Konzept für ihr Gebäude. Danach entwirft ein Architekturbüro das passende Projekt und plant dieses bis zur Baureife weiter. Schliesslich wird die bauliche Umsetzung unter interessierten General- oder Totalunternehmern ausgeschrieben. «Bei diesem Vorgehen entscheidet sehr oft nur der Preis über die Vergabe», sagt Felix Hegetschweiler, Geschäftsführer von Halter Gesamtleistungen. Deshalb haben sich er und sein Team in den letzten Jahren auf einen ganzheitlichen Ansatz und einen frühzeitigen Einbezug des ausführenden Unternehmens fokussiert. Das Modell der Gesamtleistung eignet sich für Baumassnahmen ab einem Volumen von fünf Millionen Franken sowohl im Neubau- als auch im Umbau- und Sanierungsbereich. Die Idee der Gesamtleistung geht dann auf, wenn alle Projektbeteiligten von Beginn an zusammenarbeiten. So können brachliegende Potenziale genutzt und Zeit sowie Geld gespart werden – seitens der Planenden, der Ausführenden und der Bauherrschaft. Eine Vorgehensweise, die sich vor allem für institutionelle Bauherren wie etwa Immobilienfonds oder Pensionskassen anbietet. Ein Modell, das aber auch aus Sicht der Architekten viel Potenzial bietet: «Die sonst üblichen Leerläufe durch Ausschreibungen sowie die späteren Überarbeitungsrunden nach Auswahl des Totalunternehmers fallen weg», sagt Andreas Hell, zuständiger Projektleiter vom Architekturbüro Burckhardt + Partner an der Basler Dufourstrasse.

150626024.jpg

Beispiel Ambassador House

Dass ein ganzheitlicher Ansatz Sinn macht, zeigt auch das Projekt Ambassador House Glattpark (Opfikon). Der Gebäudekomplex mit rund 57 000 Quadratmetern Nutzfläche wurde 1989 eingeweiht und beherbergte bis vor kurzem unter anderem ein Ho- tel. Nach rund 25 Jahren Nutzungszeit ist eine um- fassende Erneuerung nötig, und die Liegenschaftenbesitzer – der Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, ein Immobilienfonds der Credit Suisse AG, und zwei Fonds der UBS – nutzen den Moment für eine Neupositionierung des Gebäudes als reines Bürohaus. Die Liegenschaft wird komplett bis auf die Tragkonstruktion zurückgebaut und mit einer neuen Hülle versehen, dazu werden die Grundrisse überarbeitet. Ab 2017 sollen die künftigen Büromieter ins nach dem LEED-Platinum-Energiestandard zertifizierte Gebäude einziehen.

150626044.jpg

Die Planung des Projekts verlief zuerst klassisch: Nachdem die Bauherrschaft die Neuausrichtung definiert hatte, erarbeiteten Stücheli Architekten (Zürich) die architektonische und bauliche Umsetzung. Danach erfolgte eine Ausschreibung. Obwohl die Planung schon weit gediehen war, entschloss sich Halter, die Totalunternehmer-Offerte nach den Prinzipien des Gesamtleisters zu erstellen und die Potenziale des Projekts zu identifizieren. Entsprechend konnten der Bauherrschaft verschiedene Optimierungen und Vereinfachungen vorgeschlagen werden, etwa an der Fassadenkonstruktion, den haustechnischen Anlagen oder im Bereich des Erdbebenschutzes. So wurden bei einer Bausumme von ca. 140 Millionen Franken Einsparungen in Millionenhöhe erreicht. «Wären wir bereits bei den ersten Planungsschritten dabei gewesen, hätten wir noch mehr realisieren können», sagt Felix Hegetschweiler.

Bedarf ist vorhanden

Der Markt für das Gesamtleistungskonzept wäre hierzulande insbesondere auch im Bereich Altbauten mehr als vorhanden: Rund 77 Prozent aller Gebäude in der Schweiz wurden vor 1990 erbaut, und fast die Hälfte des Bestandes ist schon 40 und mehr Jahre alt. Bei vielen dieser zum Teil sehr grossen Liegenschaften stehen wichtige Entscheidungen an: Mit dem Modell der Gesamtleistung können Liegenschaften eingehend geprüft und ein Konzept für die Neuausrichtung sowie deren bauliche Umsetzung erarbeitet werden. Doch ist der Markt für das Gesamtleitungsmodell bereit? Bei Projekten der öffentlichen Hand ist die Anwendung aufgrund der Vorgaben des Beschaffungswesens schwierig, da Direktmandate kaum möglich sind. Eine Chance bieten jedoch die auch bei Bund, Kantonen und Gemeinden immer beliebter werdenden Gesamtleistungswettbewerbe.

Der Markt verändert sich

Ein Blick auf den Markt zeigt, dass durchaus ein Umdenken im Gang ist, welches dem neuen Modell den Weg ebnen könnte – zumindest bei komplexen Projekten: «Je schwieriger die Bauaufgabe, desto eher macht es Sinn, einen Gesamtleister einzubinden. So lassen sich Projektrisiken frühzeitig auf den ausführenden Unternehmer übertragen. Deshalb führen wir vermehrt Gesamtleistungswettbewerbe durch», sagt Adrian Baumann, Projektmanager Ambassador House beim Real Estate Asset Management der Credit Suisse. Als potenzieller Auftraggeber sieht Adrian Baumann noch eine weitere Möglichkeit. Um die Spielregeln frühzeitig zu definieren, liesse sich der passende Partner im Rahmen eines Präqualifikationsverfahrens evaluieren.

(Die Langversion dieses Textes lesen Sie auf S. 116 im Komplex 2015)