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Aufbruch am See by David Naef, Christian Verasani

Vielerorts ist Gemeindeentwicklung mehr Zufall als aktive Planung. Und nur allzu oft ist sie Spielball partikulärer Interessen. Der Weg zu einem strategiegeleiteten Prozess ist zwar anspruchsvoll, aber gangbar. Die Verantwortlichen der Stadt Wädenswil im Kanton Zürich realisieren unter dem Titel "Werkstadt Zürisee" nun ein Projekt mit Beispiel-Charakter.

Wädenswil zählt 20'000 Einwohnerinnen und Einwohner und ist ein bedeutendes regionales Zentrum. Damit die Stadt auch künftig als attraktiver Wohn- und Arbeitsort wahrgenommen wird, verfolgt der Stadtrat eine aktive Entwicklung. 2012 hat er mit einer Räumlichen Entwicklungsstrategie (RES) das Fundament für diverse Planungen gelegt, die die Voraussetzungen dafür schaffen, dass die vorhandenen Entwicklungsgebiete optimal genutzt und bebaut werden können. So entstand das Projekt Werkstadt Zürisee: Die Stadt sicherte sich das Kaufrecht für ein rund 40 000 Quadratmeter grosses Areal im Gebiet Rütihof mit der Absicht, Platz für neue Arbeitsplätze zu schaffen. Das Land soll zu Selbstkosten parzellenweise an lokale und regionale Betriebe abgegeben werden und so zu einem zukunftsweisenden Gewerbeareal als Auftakt für ein regionales Arbeitsplatzgebiet in nächster Nähe zum Autobahnanschluss wachsen. 

Dynamische Kräfte und Hemmnisse

Wie angesichts der Herausforderungen eine gewünschte Ortsentwicklung professionell angegangen werden kann, zeigt das innovative Projekt Werkstadt Zürisee in Wädenswil. Im Gegensatz zur vielerorts praktizierten Testplanung zu Städtebau und Erschliessung, bei welcher der Fokus auf der technischen Machbarkeit einer Planung liegt, schrieb der Stadtrat im Bewusstsein der Komplexität des geplanten Vorhabens Ende 2012 ein Entwicklungsmandat aus. Als externer Berater erarbeitete Halter Immobilien im ersten Schritt eine Vision für das Areal. Diese leitete sich aus der übergeordneten strategischen Stossrichtung der Gemeinde ab und berücksichtigte die gegebenen Rahmenbedingungen des Standorts sowie die Bedürfnisse des Marktes. Dazu wurden bereits in einer frühen Phase konkrete Interessensbekundungen potenzieller Nutzer eingeholt. Mit Überlegungen zur Immobilien- und Finanzierungsstrategie bildeten diese die Grundlage für die Übersetzung der Zieldefinition in ein Arealkonzept mit konkreten Aussagen bezüglich Nutzung, Bebauung, Erschliessung und Finanzierung. 

Gemeindeentwicklung als Aufgabe

Während es für die Stadtentwicklung in Grossstäd- ten eigene Amtsstellen gibt, findet sich diese Kom- petenz in Klein- und Mittelstädten meist nur noch stark unterdotiert innerhalb der Stadtplanung oder der Standort- und Wirtschaftsförderung. Bei den Kommunen fehlt sie meist gänzlich. Know-how wird eingekauft, und lokale Ortsplaner beziehungs- weise Gemeindeingenieure befassen sich mit Planung, Projektierung und Bau. Das Mandat für einen Gemeindeentwickler fehlt gänzlich. Dabei wäre er dringend nötig, um die wichtige Scharnierfunktion zwischen Wirtschaft, Politik, Bevölkerung und öffentlicher Hand wahrzunehmen. Seine Hauptaufgabe wäre, die Grundlagen für die gewünschte Entwicklung der Gemeinde sowie wichtiger Areale zu erarbeiten und eine aktive Rolle bei der Initiierung und Umsetzung von förderlichen Massnahmen einzunehmen. Dies erfordert interdisziplinä- res Wissen in wirtschaftlichen, planerischen sowie rechtlichen Belangen, hohe Marktkompetenz, Kommunikationsvermögen sowie Sensibilität für politische Prozesse.

Planungsrecht und Anreize

Die Gemeindeentwicklung ist in hohem Masse von der Dynamik der privaten Wirtschaft geprägt. Idealerweise schafft das Gemeinwesen die Voraussetzungen dafür, dass gewünschte, notwendige oder unausweichliche Veränderungen möglich sind und nachhaltiges Wachstum gewährleistet ist. Dazu gehören Anreize und geeignete Planungswerkzeuge. Letztere sollten in Abstimmung mit der übergeordneten, kommunalen Entwicklungsstrategie erarbeitet werden. Diese hat sich an den identifizierten, langfristig bestehenden Standort- und Marktpotenzialen zu orientieren. Gestützt darauf, lassen sich dann spezifische Strategien für einzelne Areale und Grundstücke innerhalb der Gemeinde ableiten sowie die entsprechenden Anforderungen an die konkrete Entwicklung des Immobilienbestands oder der Baulandreserven festlegen. Die Entwicklungsstrategie sollte sich letztlich in den planungsrechtlichen Grundlagen wiederfinden. Dies sind sowohl die behördenverbindlichen Rahmenbedingungen wie strategische Entwickungsleitbilder, Masterplanungen und regionale Richtpläne als auch die für den Grundeigentümer verbindliche Bau- und Zonenordnung. Ergänzend dazu wird ein Instrumentarium benötigt, welches kooperative, informelle Verfahren mit Gestaltungsplänen und privatrechtlichen oder öffentlich-rechtlichen Verträgen ermöglicht. Um positive Entwicklungen anzustossen, sind die oben erwähnten Anreize von entscheidender Bedeutung. Dazu zählen auch Ausnützungsboni bei Ersatzneubauten. Progressivere Ansätze könnten zum Beispiel Zonen mit der Pflicht zum Abbruch und Neubau beinhalten. Von zentraler Bedeutung dabei ist, dass die er- möglichten Erneuerungen und Verdichtungen von den Eigentümern als Chance gesehen werden und die gewährten Anreize nicht durch unattraktive Gegenforderungen – wie zum Beispiel eine über- mässige Mehrwertabschöpfung – wieder zunichte gemacht werden.

Faktoren für den Erfolg

Das Aufzeigen und die Sicherstellung der gewünschten Gemeindeentwicklung ist eine Aufgabe des Gemeinwesens. Die Umsetzung fällt aber grösstenteils privaten und institutionellen Investoren zu. Die fünf wichtigsten Erfolgsfaktoren lauten: 

  1. Gebiets- oder Arealentwicklungen sind auf einer übergeordneten Entwicklungsstrategie der Gemeinde abzustützen.
  2. Mit einer hohen Prozesskompetenz sind eine adäquate Kommunikation sowie die zeitgerechte Erarbeitung von Entscheidungsgrundlagen und Einbindung der relevanten Stakeholder sicherzustellen.
  3. Die Koordination der Schnittstellen zwischen Kanton, Gemeinde und Grundeigentümern muss gewährleistet sein.
  4. Die zur Verfügung stehenden Planungswerkzeuge sind mit Bedacht zum richtigen Zeitpunkt einzusetzen.
  5. Entwicklungskompetenz ist unabdingbar. 

www.werkstadt-zuerisee.ch

(Die Langversion des Artikels ist auf Seite S. 68, Komplex 2015 nachzulesen)

Komplex 2015

Fitz Schumacher blickt im grossen Interview auf seine über zwei Jahrzehnte dauernde Tätigkeit als Kantonsbaumeister von Basel zurück. Die Eröffnung des Zentrums Europaplatz in Bern ist Anlass für einen architekturhistorischen Exkurs zum Thema hybride Bauten. Raimund Rodewald, Stiftung Landschaftsschutz Schweiz, nimmt Stellung zum Projekt Rhytech in Neuhausen am Rheinfall. Ein Höhepunkt ist die Bilderstrecke des Fotografen Joël Tettamanti mit ungewohnten Ansichten Zürichs.

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